2026-05-18 06:11:38 31989次浏览

戚金兴统领的滨江集团，赶在五一节前，连拿两块地。 最新一宗就在4月30日，其和绿城组成联合体，以26亿总额，高溢价竞得杭城市北一地块，楼面地价约3.6万元/平方米。 两天前，滨江兴耀联合体，以底价摘得杭州拱墅地块。今年以来，戚金兴已拿地五宗。 前两年，其战术定调为 “主动卧倒”“匍匐前进”，相对而言，今年他进取心强得多，直言要随时“做好冲锋”的准备。 “全年60%投向杭州，20%投在浙江省内，剩余20%在省外。”4月底的业绩会上，《21CBR》记者以投资者身份询问投资策略，戚金兴本人回答说。 目前，戚氏依然维持着千亿规模的盘面，2025年滨江销售1017亿元，稳在行业第10位，高居民营房企第一。 只是，他的预期转为谨慎，将2026年销售目标定到800亿元，下调约200个亿。 豪宅上量 今年以来，杭州改善需求持续释放，头部房企集体扎堆豪宅。戚氏本是豪宅操盘好手，主动连番出击。 2025年，滨江以高溢价，在根据地拿下多宗“地王”项目，当下正释放多个重磅项目。 2月以来，潮语江澜府二开二罄，800万以上的豪宅，共卖80多套，签约面积、金额、套数都居板块当月第一。 更重磅的作品，则为 “塔尖三子”：望天际、滨杭传麒府、‌奥映世纪。三个项目均计划在上半年入市，总价千万元起步。 4月26日，奥映世纪率先开战，首开86套房源，套均总价1460万-4500万元，单日去化率超94%，揽金超20亿元。 戚金兴在业绩会表示，滨杭传麒府已开放示范区，市场反应热烈，望天际预计五一节后开放示范区。 他尤其对“望天际”寄予厚望。 其位于钱江岸，坐拥一线江景，项目主力户型为296㎡-506㎡平层大宅以及516㎡-876㎡顶跃产品，吹风价在13.5万/㎡，主力总价3500-7000万元，共计168套，货值至少在90亿元。 2025年，滨江竞拍这个当红项目时，楼面价拍到77409元/㎡，捅破杭州高层住宅的地王天花板，总地价高达52亿元。 戚金兴将项目定义为滨江“2025年中国一号作品”，要求装修标准起步1.2万/㎡，上不封顶。 2026年刚开年，他又公开悬赏10万为项目征名，在上万个案名中，选用“望天际”。 “塔尖三子”，也是戚氏个人兑现诺言的成果。他去年放话，要为杭州再造五座“武林壹号”。 2014年开发的武林壹号，位于杭州市中心武林广场北侧，坐拥繁华的商圈以及京杭大运河水景资源，是杭州主城豪宅的标杆。 高总价、高利润的豪宅，撑起滨江业绩的底色。2025年，其地产业务毛利率稳定在13.15%，对比上年基本持平。戚金兴家族，也在用真金白银买自家豪宅，传递信心。 去年12月，其配偶俞理立，买下自家项目“揽奥望座”的一套大平层，面积为800平方米，花了约2600万元。 理性降速 “打得过要狠狠打，打不过要快快走，这才是稳健。” 戚金兴年初重申，其准备继续深耕浙江，辐射华东。扎根杭州，他过得相对从容。 2025年，滨江卖房营收817.88亿元，杭州一地贡献715.64亿元，占总收入的86.34%，净利21.16亿元，民营房企中居于前列。 同时，他也谨慎求稳，主动下调销售目标。 “800亿元不是对行业、对市场没有信心，而是产品力要求高，项目开发周期会适度延长。” 他公开解释，这一规模仍能守住两个既定目标：跻身全国前15名，占到全国总量的1%以上。 滨江总盘中，顶豪只占小部分，大量项目依旧是刚需型，面临较大去化压力。 戚金兴亲自下场，自嘲为“销售董事长”，表态要将销售作为一号部门，所有资源及他本人的精力，都要倾斜于销售。 “市场好的时候，给股东多赚一点；市场不好的时候，让客户多赚一点。” 戚金兴的经营方法论，落到很多项目上，也必须主动‌让利‌，优化定价和配置，来增加客源。 比如，杭州余杭区的和萃揽悦园，是当地首个不限价新房，定位偏刚需，滨江公区对标豪宅，下沉庭院和会所一应俱全，做得颇为全面，精装均价27928元/㎡。相比板块内在售的限价盘，降低约3000元/㎡。 这一策略确实有效，楼盘的首开中签率不到20%。 滨江董事会秘书沈伟东回应《21CBR》记者，在余杭区、萧山区等地的项目，90%以上销售去化优秀或良好。 延续往年的“排雷”，戚金兴也继续出清风险。 2025年，管理层计提存货跌价准备27.8亿元，侵蚀利润总额45.12%，甚至第四季度陷入亏损。 跌价准备涉及多个外地项目。 例如东阳嘉品家园，其位于浙江金华，累计总投资11亿元，现已竣工，仍未售完，滨江就此项目计提1.23亿元。 2026年1-3月，戚金兴仍旧承压，滨江净利8.11亿元，同比跌去17%，一旦豪宅走量，预计账面情况会有好转。 补仓储粮 “没有永远向好的行业，总有能把握机遇的企业。” 戚金兴对于地产形势，保持乐观的清醒，坦言依然可以有所作为，哪怕未来地产规模只有8万亿，仍是最大的行业。 滨江没有停下拿地的脚步。 2026年，戚金兴计划将拿地金额与现金回款的规模，控制在150亿-200亿元之间，与2025年基本持平。 滨江是杭州最活跃的“买主”。 2025年，其参与杭州60宗涉宅地竞拍，拿下23宗地块，投资全口径达470亿元。其中，有3宗50亿元以上的高价地，在6个板块刷新单价。 截至年末，戚金兴的土地储备中，杭州占比79%，在全城的土地市占率达33%。2026年以来，他公开获取五宗地块，四宗位于杭州，均在4月获取，多以合作为主，另一宗位于湖州。 浙江之外，上海是滨江落子的新锚点。 “2025年算是擦肩而过。”戚金兴表态，今年如有机会，准备继续合作拿地。 目前，滨江在沪的策略，多与华润、中海、招商、金茂、越秀五家国企联动，以降低风险，增加安全垫。 戚金兴切入的，依旧是擅长的豪宅。 2025年，滨江与伙伴联手打造的澐启滨江，在11月入市后短短四个月，销售近500套，成为上海唯一破百亿大关的项目。 敢在逆势补仓，戚金兴有财务的空间。 截至2025年末，滨江共获银行授信总额度1323亿元，仍有75%的可用额度，有息负债总额降至262亿元，同比下浮约10%，贷款利息降至3%。 同时，戚氏主动缩表，总资产缩至2082亿元，一年减少500亿。 他明确表示，2026年的有息负债，计划降至230亿元左右，贷款利率降到2.9%以内。 一切准备就绪，戚金兴仍在等待“冲锋号”吹响。在他看来，市场回暖、消费者信心增加，是最大的信号。

淩夜寒下到水中，閉上眼睛撒出自己的感知，在水裏跟船上沒有什麼區別，依然是十丈以內非常的清晰，甚至還要比睜眼看得更加清楚。


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